Yolsuz Tescil ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi

Tapuda yapılan işlemlerin geçerli olabilmesi için öncelikle yapılan bu işlemin hukuki sebebinin bulunması ve bunun da hukuk düzenince geçerli olması şarttır. Türk Medeni Kanunu madde 1024 ‘’bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’ şeklinde düzenlenmiştir.

Yargıtay içtihatlarına göre ise, ‘’tescil işlemi, gerçek malik ve gerçek hakkın kapsamını göstermiyorsa; başka bir deyişle, gerçeğe ters düşüyorsa, o tescil doğru bir tescil değil, kanunun deyimi ile yolsuz bir tescildir. Yolsuz tescil halinde gerçek malikin tapuda malik olarak gözükmemesi nedeniyle, gerçek malik ciddi hak kayıplarına uğrar.
Yolsuz tescil baştan itibaren yolsuz tescil ve sonradan yolsuz tescil olarak ikiye ayrılmaktadır. Baştan itibareben yolsuz tescile örnek olarak, sahte vekaletname ile yapılan tesciller, sahte doktor raporlarına istinaden yapılan tescilleri örnek olarak gösterebiliriz. Başlangıçta gerçek durumu aksettiren tescil, hakta meydana gelen değişiklik (hakkın sona ermesi veya malikin değişmesi) sebebiyle sonradan da gerçeğe uygun olmayabilir.
Yolsuz tescilin düzeltilmemesi bir takım olumsuz sonuçlar doğurabilir. Yolsuz tescil 10 yıllık süre ile devam ederse, adına yolsuz olarak tescil edilmiş bulunan kimse bu taşınmazı kazanabilir. Bunun gibi, taşınmaz maliki ölmüş ve aradan 20 yıl geçtiği halde mirasçılar kendi adına intikal işlemlerini gerçekleştirmemiş iseler, zilyetlik hükümleri uyarınca taşınmaz 20 yıl süreyle davasız aralıksız elinde bulunduran kimse taşınmazı iktisap edebilir. Taşınmazın gaspı halinde, asıl malik tapuda malik olarak gözükmediği için zilyetlik davası açamaz. Zilyetlik davasını sadece tapuda malik olarak gözüken açabilir.
Yolsuz tescilin düzeltilmesi, taraflar arasında anlaşma yoluyla yapılabileceği gibi dava yoluyla da düzeltilme talebinde bulunabilmesi mümkündür. Yolsuz tescilden yararlanan ile yolsuz tescilden zarar görme tehlikesi bulunanlar arasında yapılacak yolsuz tapu kaydının düzeltilmesi anlaşması ile yolsuz tescilin düzeltilmesi mümkündür. Bu anlaşmaya uygulamada düzeltme akti denilmektedir.
Düzeltme davası, yolsuz tescil nedeniyle sicilde hak sahibi olarak görünen herkese karşı açılır. Bu kişiler aleyhine dava açılabilmesi için bunların mutlaka kötü niyetli olması aranmaz. Buna karşılık, lehine yolsuz tescil yapılmış kişiden, bu hakkı iyiniyetli olarak devralan kişilere karşı dava açılamaz. Bu kişilere karşı somut olayın özelliklerine göre sebepsiz zenginleşmeye veyahut haksız fiile dayalı tazminat davası açılabilir. Tapu sicilinin düzeltilmesi davası taşınmazın aynına ilişkin olup, davanın taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Son olarak, tapu sicilinin düzeltilmesi davası, ayni hakka dayanan bir dava olduğundan zamanaşımına tabi değildir. Hak düşürücü bir süre söz konusu olmayıp, yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişiler tarafından her zaman açılabilir.
Avukat Aykut ÖZTÜRK