Av.Aykut Öztürk – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Ülkemizde şehirleşmenin artmasına parelel olarak konut ihtiyacı talebi sürekli olarak artış göstermiştir. Bu ihtiyacın karşılanması sebebi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciler ve arsa sahibipleri arasında sıklıkla sözleşme imzalanıp uygulanmak durumunda kalınmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu veya başkaca kanunlarda düzenlenmemiş; sözleşmenin tanımı, unsurları ve hukuki niteliği herhangi bir kanunda belirtilmemiştir. Sözleşmenin adı ve kapsamı, özel hukukta hakim olan sözleşme özgürlüğü prensibinin sonucudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bünyesinde; eser, satış, trampa sözleşmesine ait birçok unsuru barındırmaktadır. İçerisinde barındırdığı sözleşme türlerinden hareketle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tanımlayacak olursak; yüklenici ve arsa sahibi arasında kurulan, yüklenicinin söz konusu arsa üzerine sözleşmede kararlaştırıldığı şekliyle bir yapı inşa etmeyi ve bağımsız bölümler oluşturmayı taahhüt ettiği, arsa sahibinin ise sözleşmede kararlaştırıldığı kadar arsa payını, sözleşmede kararlaştırılan tarihte yüklenicinin mülkiyetine geçirme borcu altına girdiği bir sözleşme türü olarak tanımlanabilir.

Sözleşme hukukunda, geçerlilik açısından hakim olan ilke sözleşmenin bir şekle tabi olmamasıdır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde durum böyle değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi TBK madde 237 gereğince resmi şekle tabi olup noterde düzenlenme şeklinde yapılmazsa kural olarak geçersiz olur. Ancak Yargıtay bu duruma iki tane istisna getirmiştir. Bu istisnalar; Sözleşme kurulurken ve kurulduktan sonra taşınmazın tapusunun yükleniciye devredilmiş olmasını ve yüklenicinin edimini, tamamen veya reddolunmayacak oranda tamamalanmış olmasıdır.