Önalım Şufa Hakkı

ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlardaki payın üçüncü bir kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Tanımdan da anlaşılacağı üzere, satış dışı temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Ancak anılan temlikin muvazaalı olduğu, gerçeğin satış olduğu iddiası ile ve ispat edilmesi koşuluyla önalım hakkının kullanılması olasıdır. Yasal önalım hakkı, ancak paylı mülkiyette cereyan edeceği için her paylı mülkiyete tabi taşınmazın bünyesinde önalım hakkı saklıdır.
Önalım hakkı, 743 sayılı kanun zamanında dava dışı ve dava yoluyla kullanılabilirdi. Oysa 4721 sayılı kanun madde 734/I hükmüne göre, önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açılarak kullanılır. Önalım hakkının kullanılması ancak üçüncü kişiye payın satışından sonra söz konusu olur. Çünkü diğer paydaşların bu hakkını kullanıp kullanmayacakları (feragat dışında) ancak satıştan sonra anlaşılabilir.

Önalım hakkı, TMK’da dört madde halinde düzenlenmiştir. İlk önce yasal önalım hakkı olarak TMK m. 732, 733 ve 734’te düzenlenmiştir. Daha sonra TMK m. 735’te sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak düzenlenmiştir. Söz konusu hükmün ikinci fıkrasında, önalım hakkının kullanılması ile haktan vazgeçilmesi hususlarında yasal önalım hak kına ilişkin hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ile ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu’nda satım ilişkisi doğuran haklar üst başlığı altında da düzenlemelere yer verilmiştir. Bu bağlamda söz konusu hak, TMK m. 735 ve TBK m. 237-242 hükümlerinde düzenlenmiştir. Hakkın ileri sürülmesi TBK m.240’da, koşullaeı ve hükümleri ise m.242’de düzenlenmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Önalım hakkının kullanılmasını engelleyen durumlar vardır. Bu durumlar; fiili paylaşım, feragat, kesin hüküm ve hakkın kötüye kullanılmasıdır.

Av.Aykut ÖZTÜRK
KAYNAK:
Av.Erhan GÜNAY (Önalım Hakkı)
Filiz BERBEROĞLU YENİPINAR (Taşınmaz Hukuku)